Сколько на самом деле зарабатывает застройщик: реальная рентабельность в регионах
28 января 2026 — «Если вы видите новый проект в регионе, где метр дешевле 140 тысяч, то знайте, что застройщик продает его либо в ноль, либо в убыток», — утверждает девелопер Илья Пискулин.
Рентабельность девелоперских проектов в российских регионах — тема, вокруг которой в профессиональной среде сегодня меньше всего согласия. В то время как одни эксперты говорят о 15–17% доходности, другие настаивают, что маржа стремится к нулю. Кто прав? Давайте разберемся в реальной экономике строительства, основываясь на публичных расчетах и мнениях экспертов.
Реальная себестоимость квадратного метра: разбор по статьям
Среди девелоперов циркулирует публичный детальный расчёт от эксперта и основателя форума «Движение» Ильи Пискулина. Он показывает, из чего складывается себестоимость одного квадратного метра в новом региональном проекте при условии покупки земли на рынке без льгот.
Ключевые статьи затрат в расчёте:
- Строительно-монтажные работы: 80 000 руб./м² (самая значительная статья).
- Проценты банку: 20 000 руб./м² (ранее эта цифра была в 4 раза меньше) .
- Маркетинг и продажи: 10 000 руб./м².
- Содержание девелопера: 8 000 руб./м².
- Земля: 15 000 руб./м².
- Сети: 6 000 руб./м².
- Социальная нагрузка: 5 000 руб./м² (в некоторых городах до 10 000 руб./м²).
- Проектирование: 2 500 руб./м².
Итого: 146 500 руб./м².
По мнению Пискулина, если рыночная цена квадратного метра в регионе опускается ниже 140 000 рублей, застройщик работает практически без прибыли или в убыток. Эти цифры не учитывают дополнительные скрытые расходы: убыточные паркинги, которые часто раздают или продают ниже себестоимости, судебные издержки и риск будущей обязательной отделки, которая добавит минимум 20 000 руб./м² к стоимости.
Исторический контекст: от комфортной маржи к борьбе за выживание
Павел Галкин, девелопер с 15-летним стажем, подчёркивает, как кардинально изменилась структура затрат. Всего 5–8 лет назад ситуация была принципиально иной.
- Банк: Раньше доля банковских процентов составляла около 5%, сегодня это 12–13% — полноценная статья расходов, сопоставимая с управлением компанией.
- Строительство: Раньше в структуре строительно-монтажных работ (СМР) 70% составляли материалы, а 30% — оплата труда. Сегодня пропорции сменились на обратные: 70% — это труд, 30% — материалы.
- Рабочая сила: Стоимость простых рабочих профессий выросла в 2–3 раза, что не коррелирует с официальной инфляцией.
Экспертная оценка: от катастрофы до осторожного оптимизма
Генеральный директор коммуникационного агентства Сергей Разуваев согласен с тезисами о сложном положении девелоперов, но отмечает, что нынешние трудности — временное явление, которое может продлиться ещё полгода-год.
Несмотря на низкую маржу, системные игроки не покидают рынок, а реструктурируют бизнес. Некоторые продолжают покупать землю, а крупные компании даже успешно проводят IPO, что говорит о наличии инвестоптимизма.
В среднесрочной перспективе (2–3 года) эксперты ожидают стабилизации. Снижение ввода нового жилья при стабилизации спроса может создать ценовой гэп, который позволит девелоперам компенсировать сегодняшние потери.
Рентабельность в цифрах: что говорят статданные?
Официальная статистика Росстата говорит о низкой, но не нулевой рентабельности. В I квартале 2025 года средняя рентабельность строительных компаний составила 3,9% (годом ранее — 4,2%).
При этом уровень рентабельности сильно варьируется в зависимости от сегмента:
Доля прибыльных компаний в отрасли в начале 2025 года составила 71% . Мнения самих девелоперов часто отличаются от официальных данных. По словам заместителя генерального директора ГК «ТРЕСТ» Анзора Берсирова, рентабельность новых проектов будет стремиться к нулю . В то же время замглавы Минстроя Никита Стасишин в прошлом году оценивал доходность застройщиков, работающих по схеме эскроу, на уровне 15–17%.
Вывод: почему девелоперы продолжают строить?
Бизнес девелопмента — это бизнес оптимистов. Сегодня многие проекты балансируют на грани рентабельности. Высокий спрос на новое жилье, потенциальные перспективы роста цен и отсутствие альтернатив для крупного капитала заставляют игроков оставаться на рынке, оптимизируя каждый квадратный метр и повышая эффективность на всех этапах — от проектирования до продаж.
Источник: Аналитика рынка
